Acheter une résidence secondaire via une SCI : comment ça marche ?

Au moment d’acquérir une résidence secondaire, de nombreux investisseurs font le choix de créer une SCI, une alternative avantageuse à bien des égards. L’achat d’un bien immobilier via une SCI présente toutefois un certain nombre de spécificités qu’il convient de connaître avant de se lancer. Définition, fonctionnement, fiscalité applicable, avantages et inconvénients… On vous dit tout sur l’achat d’une résidence secondaire avec une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Définition et fonctionnement 

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui détient un ou plusieurs actifs immobiliers. La SCI est constituée, a minima, de deux associés. Chacun des associés est détenteur de parts sociales au sein de la société, proportionnelles à son apport dans l’entreprise. Le bien immobilier est donc acheté et administratif à plusieurs, via la SCI, personne morale.

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Quand faire le choix de la SCI pour acheter une résidence secondaire ? 

Le choix de la SCI est pertinent dans de nombreux cas de figure, que ce soit pour l’achat d’une résidence secondaire, d’une résidence principale ou dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Créer une SCI est possible à partir du moment où deux personnes (ou plus) ont pour projet commun d’acheter un bien immobilier, tel qu’une résidence secondaire. Vous pouvez par exemple créer une société civile immobilière avec votre conjoint, vos amis ou des membres de votre famille (parents, frères et sœurs, enfants…) - on parle alors de SCI familiale. La résidence secondaire détenue pourra alors être partagée entre les différents associés et faire l’objet d’une mise en location lorsqu’elle est inoccupée. Les revenus locatifs générés seront perçus par chaque associé à la hauteur des parts sociales détenues dans la société civile. 

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Créer une SCI pour acheter une résidence secondaire : avantages et inconvénients 

Créer une SCI pour acheter une résidence secondaire présente de nombreux avantages, même si quelques limites sont également à connaître. 

Les avantages de la SCI pour acheter sa résidence secondaire 

Voici un tour d'horizon des avantages de la SCI pour acheter une résidence secondaire :  

• Vous pouvez obtenir un prêt immobilier plus facilement. En effet, les banques sont souvent plus enclines à accorder des financements à des sociétés plutôt qu’à des personnes physiques.
  
  
• Vous pouvez investir dans des biens de plus grande valeur, grâce à l’apport plus conséquent réuni par les différents associés.
  
  
• Vous avez la possibilité de revendre vos parts à tout moment (à un autre associé ou à une personne tierce), au prorata du montant initialement investi.
  
  
• La transmission du bien de son vivant est facilitée et les frais de transmission sont attractifs : des parents peuvent par exemple céder leurs parts sociales à leurs enfants et bénéficier d'abattements à hauteur de 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
  
  
• Il n’y a pas de risques de conflits liés au régime d’indivision (ce régime habituellement en vigueur lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs n’est pas appliqué dans le cadre d’une SCI ; cela permet d’éviter les désaccords lors du partage du bien entre plusieurs bénéficiaires en cas de séparation ou de décès). 
  
  
• Si vous êtes non-résident, l’achat d’une résidence secondaire via une SCI peut grandement simplifier l’acquisition et le financement du bien immobilier.
  
  
• Vous profitez d’une fiscalité avantageuse, avec, dans certains cas, un déduction des charges (travaux, taxe foncière, frais de gestion…).
  
  
• … 

La SCI pour acheter sa résidence secondaire : quels inconvénients ?

Malgré ces nombreux atouts, l’achat d’une maison secondaire via une société civile immobilière présente aussi quelques contraintes. Tout d’abord, il faut savoir que la responsabilité des associés au sein d’une SCI est ce qu’on appelle “indéfinie et illimitée”. En d’autres termes, si des dettes sont contractées au sein de la société, chacun des associés devra les payer, au prorata de son apport au capital. En SCI, le patrimoine personnel des associés est par ailleurs engagé.

En outre, la création et la gestion d’une SCI, bien que relativement simples, nécessitent de réaliser quelques démarches administratives un peu fastidieuses : rédaction des statuts, choix du gérant, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale dans un journal officiel, immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)... Enfin, la mise en place d’une société civile immobilière génère aussi quelques coûts de création. Comptez, en moyenne, 1 500 euros de frais au lancement de votre SCI pour régler les différentes formalités administratives. 

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Comment acheter une résidence secondaire en SCI ?

La société civile immobilière obéit plus ou moins aux mêmes modalités de création et de gestion qu’une société classique : 

1. Rédiger les statuts, avec la mention des éléments suivants : 

• la dénomination de la société
• la forme juridique 
• la durée de vie de la société
• l’objet (la nature de l’activité)
• le montant du capital social
• l’adresse du siège social 
• les apports de chaque associé
• le nom du gérant

2. Publier un avis de création de la société civile immobilière dans un journal d’annonce légale.

3. Enregistrer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce, afin d’obtenir l’extrait Kbis.  

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Chaque associé investit ensuite un apport dans le capital de la société et obtient un nombre de parts proportionnel en contrepartie. Les dettes, ainsi que les bénéfices qui seront réalisés avec la résidence secondaire détenue par la SCI devront être répartis entre les différents associés au prorata des parts investies. Précisons aussi que, pour procéder à la cession du bien, il sera au préalable nécessaire d’obtenir l’accord des associés majoritaires, a minima. En outre, aucun capital de départ minimum n’est obligatoire pour créer une SCI. Les apports peuvent être réalisés en nature ou en numéraire.

Que ce soit dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire en nom propre ou via une SCI, il est indispensable de s’entourer de professionnels pour sécuriser son achat immobilier. Chez Mansio, on vous accompagne à chaque étape de l’achat de votre résidence secondaire, de la recherche de biens alignés à vos critères à la gestion locative, en passant par la rénovation et l’ameublement, pour un investissement 100 % clé en main !

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Achat d’une résidence secondaire en SCI : quelle fiscalité ?

Deux régimes fiscaux sont possibles dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire via une SCI : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

- L’impôt sur le revenu (IR) 

Si aucun bénéfice n’est généré par le bien détenu par la SCI (par exemple, si le bien est simplement mis à disposition des associés pour usage d'habitation à titre gratuit), les associés n’auront pas à déclarer de revenus. Ils devront simplement remplir la déclaration 2072-S-SD au moment de créer la société civile immobilière. Toutefois, si des revenus sont générés par la mise en location de la résidence secondaire, chaque associé devra alors déclarer les revenus perçus individuellement, au prorata des parts qu’il possède dans la société. Si les revenus locatifs dépassent 10 % du montant total, il faudra alors choisir l’impôt sur les sociétés.

- L’impôt sur les sociétés (IS) 

L’impôt sur les sociétés s’applique automatiquement à partir du moment où la résidence secondaire est louée meublée (et ce, quelle que soit la durée de la mise en location). Une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés devra obligatoirement réaliser une déclaration de revenus, même si le bien ne génère pas encore de recettes locatives. Si des dividendes sont versés aux associés, il leur faudra alors payer un impôt sur les dividendes. Par ailleurs, en cas de revente, les associés devront s’acquitter d’un impôt sur les plus-values générées.

‍À savoir : les charges (frais d’entretien, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion locative…) peuvent être déduites des revenus à déclarer à l’IS, ce qui permettra de réduire l’imposition de la SCI.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des résidences secondaires, consultez notre article sur le sujet.